A pandémia és az azt követő gazdasági-társadalmi átrendeződés alapjaiban változtatta meg azt, ahogyan az épületeinkre tekintünk. A statikus, egyetlen funkcióra tervezett terek kora leáldozóban van; helyüket átveszik a dinamikusan alakítható, multifunkcionális környezetek, amelyek képesek alkalmazkodni a felhasználók gyorsan változó igényeihez. Ma már nem elég négy falat felhúzni és irodának vagy lakásnak nevezni: a modern ingatlanfejlesztés kulcsszavai a flexibilitás és a közösségépítés lettek.
A rugalmasság mint új tervezési alapelv
A „Long life, loose fit” elve az építészetben nem új keletű, de soha nem volt annyira aktuális, mint napjainkban. A fejlesztők felismerték, hogy egy épület életciklusa során a funkciók többször is változhatnak, és drága mulatság minden alkalommal bontani és újraépíteni. A rugalmas terek titka a mozgatható válaszfalakban, a moduláris bútorzatban és az intelligens gépészeti megoldásokban rejlik. Egy tárgyalóterem délelőtt formális megbeszélések helyszíne, este pedig jógastúdióvá vagy rendezvényteremmé alakulhat át percek alatt.
Ez a fajta adaptabilitás nemcsak kényelmi, hanem gazdasági kérdés is a bérlők és a tulajdonosok számára. Ha egy cég létszáma hirtelen megnő vagy lecsökken, a rugalmas irodatér képes lekövetni ezeket a változásokat anélkül, hogy költözni kellene. A padló alatti vezetékrendszerek és a könnyen áthelyezhető világítás lehetővé teszik a munkaállomások gyors átrendezését. A tér tehát szolgáltatássá válik, amely idomul a használóhoz, nem pedig fordítva.
A lakóingatlanok esetében is megjelent az igény a „plusz egy szoba” funkcióra, amit a home office terjedése generált. A modern lakások tervezésénél már figyelembe veszik, hogy a nappali egy része napközben dolgozósarokként funkcionálhasson, de este visszanyerje pihenő funkcióját. A tolóajtók, a lenyitható asztalok és a többfunkciós beépített bútorok reneszánszukat élik. A merev alaprajzok helyett a nyitott, szabadon variálható tereké a jövő. A technológia is támogatja ezt a rugalmasságot: az okosépület-rendszerek (BMS) segítségével a fűtés, a hűtés és a világítás zónánként szabályozható, követve a térhasználat változásait. Szenzorok érzékelik, hol tartózkodnak emberek, és oda koncentrálják az erőforrásokat, ami jelentős energia-megtakarítást eredményez. A rugalmas tér tehát nemcsak praktikus, hanem fenntartható is.
Co-living, ez lenne a jövő?
A nagyvárosi magány és a növekvő ingatlanárak hívták életre a co-living (közösségi lakhatás) koncepcióját, amely a kollégiumok és a luxusapartmanok szerelemgyerekeként írható le. Itt a lakók kisebb privát szférát bérelnek (háló, fürdő), de hatalmas, közösen használt terekkel egészítik ki életterüket. Hatalmas konyhák, nappalik, mozi szobák és tetőteraszok állnak rendelkezésre, amelyeket egyedül nem tudnának megfizetni. Ez a modell a közösségi élményre és a megosztáson alapuló gazdaságra épít.
A közösségi terek szerepe itt nem csupán kiegészítő, hanem az ingatlan lelke: ezek a helyszínek teremtenek lehetőséget a kapcsolódásra, a networkingre és a szocializációra. A fejlesztők gyakran közösségi menedzsereket is alkalmaznak, akik programokat szerveznek, hogy „összerázzák” a lakóközösséget. Ez az érzés sok fiatal (és egyre több idős) számára vonzó alternatíva a hagyományos bérleményekkel szemben. A rugalmasság itt a bérleti konstrukciókban is megjelenik: akár pár hónapra is lehet szerződni.
A lakóparkok tervezésénél is egyre fontosabb a „harmadik hely” (az otthon és a munkahely melletti tér) megteremtése az épületegyüttesen belül. Kávézók, közösségi irodák, játszószobák és edzőtermek kerülnek a földszintre, amelyeket kizárólag a lakók használhatnak. Ez növeli az ingatlan értékét és a bérlői elégedettséget, hiszen sok szolgáltatásért ki sem kell lépni a kapun. A kényelem és a közösség kéz a kézben jár.
Az irodapiac új korszakba lépett
A „vissza az irodába” mozgalom csak akkor sikeres, ha az iroda többet tud nyújtani, mint az otthoni dolgozószoba. A modern irodaházak ma már inkább emlékeztetnek hotel lobbikra vagy kávézókra, mint a régi, szürke munkahelyekre. A „hot-desking” (megosztott asztalok) rendszere teret nyert, mivel a dolgozók nem minden nap vannak bent, így felesleges mindenkinek saját asztalt fenntartani. A felszabaduló helyeken kollaborációs zónákat, fókuszszobákat és telefonfülkéket alakítanak ki. A közösségi funkciók az irodaházakban is felértékelődtek: a belső udvarok, a tetőkertek és a közös étkezők lettek a legfontosabb találkozási pontok. A véletlenszerű találkozások a kávégép mellett gyakran a legkreatívabb ötleteket szülik, amit a cégek tudatosan ösztönöznek a térszervezéssel. A cél, hogy az iroda egy élményközpont legyen, ahová jó bemenni, nem pedig kötelező rossz.
A rugalmasság a bérleti szerződésekben is megjelenik: a cégek „core and flex” modellt keresnek, ahol van egy fix bázisuk, de szükség esetén bérelhetnek extra tárgyalókat vagy projekt-irodákat az épületen belül. A coworking szolgáltatók beköltözése a hagyományos irodaházakba ezt az igényt szolgálja ki. Így a nagyvállalatok és a startupok egy ökoszisztémában létezhetnek, ami mindkét félnek inspiráló lehet.
A közösség versenyelőny
Az ingatlanpiaci versenyben ma már nem a négyzetméterár az egyetlen döntő tényező, hanem a „csomag”, amit az épület kínál. A közösségi funkciók – legyenek azok közös könyvtárak, barkácsműhelyek vagy közösségi kertek – olyan hozzáadott értéket képviselnek, amiért a bérlők hajlandók többet fizetni. Ezek a terek növelik a bérlői hűséget: nehezebb elhagyni egy olyan helyet, ahol barátok és jó közösség vesz körül, mint egy személytelen lakást.
A városi szövetbe történő integráció is kulcsfontosságú. A modern fejlesztések nem zárt szigetekként működnek, hanem megnyitják bizonyos tereiket a környék lakói előtt is (pl. parkok, passzázsok, földszinti üzletek). Ez segíti az elfogadottságot és élettel tölti meg a környéket. A „mixed-use” (vegyes funkciójú) fejlesztések, ahol lakás, iroda és kereskedelem keveredik, a legéletképesebb modellek, mert a nap 24 órájában van bennük élet.
A közösségi terek fenntartása és üzemeltetése persze költséggel jár, amit be kell építeni a modellbe. Azonban a tapasztalatok azt mutatják, hogy a kihasználatlanság (üresedési ráta) sokkal alacsonyabb az olyan épületekben, ahol erős a közösségi fókusz. Az emberek vágynak a valahova tartozás érzésére, különösen a digitális elidegenedés korában. Ha egy épület rugalmasan alakítható, könnyebben vészel át piaci válságokat. Ha megszűnik az igény az irodákra, a szerkezet lehetővé teszi a lakássá alakítást (vagy fordítva) anélkül, hogy le kellene dózerolni az egészet. Az adaptív építészet a legbiztosabb befektetés a bizonytalan jövőbe.